Comprar um imóvel é o sonho de muitas pessoas e, nas condições político-econômicas adversas que o país vem oferecendo ao longo da história, a grande maioria tem dois caminhos para conquistar esse objetivo: economizar por um período até obter o valor necessário, ou comprometer parte da renda mensal futura em alguma modalidade oferecida no mercado, como um plano de consórcio ou financiamento imobiliário.
Neste segundo caminho, as dúvidas são muitas. Como, em geral, este compromisso vai perdurar por longos anos, é natural que o comprador se sinta inseguro por qual optar.
Basicamente, a diferença está na disponibilidade do tempo que o interessado pode esperar.
Se aparecer uma oferta imperdível e for necessário o recurso imediato para efetivar a compra, o financiamento é o mais procurado.
Se puder ter mais tempo para a aquisição, sem dúvida, o consórcio é o mais indicado.
Mas a ideia de que através do consórcio, o interessado vai demorar a receber o imóvel, é um tanto equivocada, principalmente, se ele já tiver uma boa renda e puder ofertar um lance para obter a carta de crédito adiantadamente.
Abaixo, saiba mais detalhes de como funciona o consórcio.
Consórcio Imobiliário
O consórcio é uma modalidade de compra planejada e cooperativa na qual um grupo de pessoas se une com o objetivo comum de adquirir um imóvel.
Funciona da seguinte forma:
Formação do grupo
A administradora de consórcios reúne um número de pessoas interessadas em adquirir um imóvel em um grupo e fica responsável por gerenciar todo o processo.
Aqui, vale o interessado procurar uma instituição financeira sólida e com credibilidade para não correr riscos com possíveis “quebras” e incapacidade da instituição cumprir o contrato.
Neste passo importante da vida, consultar um advogado imobiliário é importante para evitar muitas preocupações futuras. Cada administradora de consórcios tem regras específicas.
Com o devido auxílio jurídico, será possível escolher a opção mais adequada ao estilo de vida e renda do comprador.
Contribuição mensal
O consórcio não tem juros. Cada participante paga uma contribuição mensal composto por:
- Fundo comum: é a parcela proporcional ao valor do bem. Por exemplo: $2mil para um consórcio com valor de bem $100 mil e pagamento em 50 meses.
- Fundo de reserva: o valor destinado para cobrir possíveis situações que comprometem o funcionamento do grupo, como inadimplências de certos consorciados. No encerramento do grupo, vale checar se há algum saldo a restituir para os consorciados.
- Taxa de administração: a taxa cobrada pela administradora, variável de acordo com a instituição financeira, e que costuma ser mais baixa do que a taxa dos juros aplicada em outras opções de compra de imóvel. O valor pago ao final do período de contribuição será, sem dúvida, mais baixo.
Contemplação
Ocorre quando um dos participantes é selecionado para receber o valor correspondente ao bem desejado.
Existem duas maneiras de ser contemplado:
1. Sorteio
Em assembleias mensais, todos os participantes têm chances iguais de serem contemplados para receber o valor (carta de crédito) para adquirir o imóvel, lembrando que, ele deverá continuar a prestação da contribuição mensal de acordo com as regras do consórcio.
2. Lance
Além do sorteio, os participantes podem ofertar lances, ou seja, amortizar parcelas futuras como forma de aumentar suas chances de serem contemplados. O participante que oferecer o maior lance naquele mês é contemplado.
Por exemplo: se o participante entrou em um consórcio de valor do bem de $100 mil para pagamento em 50 meses, numa conta básica geral, excluindo-se taxas e reajustes, ele terá que pagar 50 parcelas de $2 mil.
Supondo que ele tenha uma renda guardada e ofereça um lance de $30 mil e este seja o maior valor ofertado do mês, ele consegue a carta de crédito de $100 mil, abatendo os $30 mil nas parcelas futuras.
Algumas administradoras possibilitam o chamado “lance embutido”, onde parte do valor da própria carta de crédito é usada para ofertar o lance.
No exemplo acima, é como se o consorciado recebesse a carta de crédito de $70 mil.
Aquisição do bem
Uma vez contemplado, o participante pode utilizar o valor recebido para adquirir o bem desejado de acordo com as regras estabelecidas pelo consórcio.
Poucas permitem o resgate em dinheiro, mas o consorciado pode aguardar o encerramento do grupo para ter o valor, caso não queira mais adquirir o bem.
A desistência antes do encerramento do grupo, é um item a ser observado nas regras do consórcio antes de participar de um.
Saber como será o reembolso evitará perdas maiores, visto que este cenário se deve ao fato do consorciado estar provavelmente enfrentando algum imprevisto financeiro.
Também há a possibilidade de “passar o consórcio” adiante, ou seja, a substituição do participante no grupo por outra pessoa, que é quando se adquire o “consórcio em andamento”.
Encerramento do grupo
O consórcio chega ao fim quando todos os participantes são contemplados e recebem seus bens ou quando o prazo estabelecido no contrato é alcançado.
Como é o reajuste no consórcio?
Essa é outra vantagem do consórcio. Além de não ter juros e o valor da contribuição ser menor que outras modalidades, o poder de compra fica garantido.
Ao entrar em um consórcio de $100 mil para pagamento em 50 meses, o último contemplado seria prejudicado, já que os $100 mil não teriam o mesmo poder de compra com o decorrer do tempo, devido à inflação, correções, valorização imobiliária, etc.
Isso é evitado com a correção anual do valor do bem, ou seja, se ao entrar ele vale $100 mil, no outro ano, a carta de crédito valerá $110 mil e assim por diante.
O índice de reajuste que segue como base, é o estipulado no contrato e costuma ser o INCC – Índice Nacional de Custo da Construção – que mede a variação de preços dos insumos utilizados na construção civil.
Portanto, esse reajuste assegura que a carta de crédito tenha a mesma equivalência do primeiro ao último contemplado.
O interessado em adquirir um consórcio deve ficar atento em como se comportou esse índice nos últimos anos, em épocas de valorização ou desvalorização imobiliária para ter uma previsibilidade de como será seu comprometimento financeiro futuro.
Dá para comprar imóvel na planta?
O consórcio de imóvel permite a compra de qualquer bem: usado, novo ou na planta.
Se o valor do imóvel for maior que a carta de crédito, o comprador deve complementar o restante.
Se o valor for menor, parte pode ser utilizada para pagamento das despesas com a documentação ou amortizar o saldo das parcelas. Tudo depende do que estiver estipulado no contrato.
É importante que o interessado tenha uma estimativa prévia do valor do imóvel para entrar no grupo com o valor do bem mais apropriado para o seu objetivo.
Como o consórcio de imóvel é indicado para quem não tem pressa na aquisição, uma boa opção é aliar essa possibilidade com adquirir o imóvel na planta, nos projetos de incorporação imobiliária.
As unidades imobiliárias oferecidas pela incorporadora, têm valor mais baixo que um imóvel pronto. Como o imóvel ainda não está pronto, é comum que sejam oferecidos incentivos para a compra com flexibilidade para pagamento.
Geralmente, é cobrado de 20% a 30% de entrada e o restante parcelado. A carta de crédito servirá para quitar a entrada ou mesmo o imóvel todo, dependendo do valor do imóvel desejado.
Com um bom planejamento financeiro, é possível optar pelo melhor e adquiri a tão sonhada casa própria.